비설정아파트론의 조건 및 한도를 정확히 확인하는 과정
계약하고 바로 입주할 수 없어서 아파트를 임대하게 되었습니다. 신축 브랜드 아파트에 처음 입주하는 것이라서 빠르게 임대 계약을 할 수 있었습니다. 직장과의 거리가 가까워서 프리미엄 가격을 포함한 KB 가격이 매매 가격보다 높았습니다. 현재는 임대와 월세 모두 높은 가격으로 계약이 진행 중입니다. 자금을 많이 확보하기 위해서는 월세보다 임대가 더 나을 것 같아서 임대 계약을 했지만 부동산 가격이 상당히 떨어져서 새로운 세입자를 구하더라도 현재 보증금과 큰 차이가 날 것 같습니다. 급히 무담보 아파트 대출을 찾아봤지만 큰 해결책이 없어서 2차 담보 대출을 신청했습니다. 저희와 비슷한 상황에 처하신 분들은 이번에 제가 쓰는 스토리를 참고해서 활용하시면 좋겠습니다.
현재 부동산 시장은 현재의 역전 추세로 인해 그리 좋지 않습니다. 수도권은 부동산 가격이 떨어져도 금방 회복되는 경우가 많지만 지금은 그렇지 않습니다. 지금까지 부동산 가격은 급등과 급락을 반복했습니다. 하지만 지금처럼 심각했던 적은 없었던 것 같습니다. 정부는 신생아 주택 특별대출을 도입해 부동산 거래량을 늘리려 했지만, 실제로는 가계부채만 늘어나 좋지 않습니다.
부동산 가격이 크게 떨어진 현 상황에서 세입자에게 퇴거를 요청하는 것은 엄청난 부담으로 느껴집니다. 실제로 집에 거주하지 않는 저희와 같은 집주인에게는 정부 지원 보증금 반환 기금이 별로 도움이 되지 않아 결국 후순위 담보 대출을 알아보게 되었습니다. 제가 걱정하고 미확정 아파트 대출을 쉽게 선택할 수 없었던 것은 세입자를 찾은 후 설정된 조건이었습니다. 실제로 집에 거주하는 경우 상환 기간 동안 받은 담보 대출의 추가 원금과 이자를 상환할 수 있지만 지금처럼 실제로 집에 거주할 수 없는 경우 많은 문제가 있습니다. 현재 세입자와 계약을 체결할 때 보증 보험에 가입해야 하며 이렇게 조달한 자금은 부동산 매수에 사용할 수 없습니다. 게다가 새로운 세입자와 계약을 체결하면 담보 대출이 설정되기 때문에 불리한 상황이 발생합니다. 앞으로 집을 처분할 때 이런 이유로 거래가 쉽지 않을 것 같고 후순위 담보 대출을 신청하여 반환 자금과 잉여 자금을 확보하는 것이 유리했습니다.
상업은행은 DTI를 스크리닝 기준으로만 보았고, 과거 DSR보다 높은 한도를 부여받을 수는 있었지만 스크리닝 조건이 엄격했고 70% 이상의 LTV를 신청하기 어려웠습니다. 그러나 Capital은 90% 이상의 LTV를 허용한다는 이점이 있었습니다.
2차 담보대출을 신청하고 전세보증금을 돌려받을 계획인 사람들을 우리 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 예전에는 부동산 계약 후 필요한 잔금이나 빚, 생계안정자금으로 활용했지만, 요즘은 전세보증금을 신청하는 사람들이 많아졌다. 그 이유는 정부에서 신청하는 상품이라 보다 많은 자금을 확보할 수 있기 때문이다. 우리도 이런 식으로 자금을 활용했다. 현재 심사 조건이 엄격하지 않고, 특정 조건을 충족하면 심사를 통과하게 되므로 부담이 크지 않다. 우리가 신청할 당시 금융권에서 적용한 조건은 KB시세 5천만원 이상, 담보비율 80% 미만, 개인신용점수 8점 이하였다.
정부에서 적용하는 상품이고, 금리가 낮은 것이 장점이었다. 담보할 수 있는 자금의 양이 적어 전세금 반환을 위해 전세금을 전액 준비할 수 없다는 단점이 있다. 그런데 2순위는 DSR 조건을 보지 않았고, 한도를 높게 설정하는 데 큰 어려움이 없었다. 조건을 보지 않는 상황에서는 생계안정자금이 아니라 사업운영자금으로 신청하는 것이 목적이며, 개인이 아닌 사업운영자금을 신청하는 절차이고, 자영업자라면 DSR 규제 없이 심사를 받을 수 있다. 사업주라 하더라도 생계안정자금을 신청하면 사업에서 발생한 소득은 소득으로 적용되고 DSR은 적용되지만 사업운영자금은 법인자금으로 분류되어 규제 대상이 아니다. 반면 2순위 미설립 아파트대출을 신청할 때는 LTV 비율이 달라 높은 금리를 적용할 수 있었다. 적정한 금리로 비교적 높은 한도를 신청하는 방법은 LTV가 80%인 1차 금융기관에 신청하는 것입니다. 이 경우 최대 LTV를 80% 이상으로 설정할 수 있지만 금리는 5%대였습니다. 2차 금융기관을 통해 신청하면 LTV를 95% 이상 받을 수 있지만 이 경우 원금 상황이 어려워지고 높은 금리가 적용될 수 있습니다. 이 상황에서 우리가 부담스럽지 않은 이유는 여러 대출을 통해 예금을 사용하는 것보다 1개의 종속 대출로 12%대 정도의 금리를 받는 것이 부담이 적었기 때문입니다.
현재 정부에서 지원하는 비정기 아파트 대출도 12개월 안에 세입자를 구해야 하는 부담이 있습니다. 저희가 신청한 상품은 5년형이라 전세 계약이 끝날 때만 원금을 갚으면 됩니다. 별도의 조건이 없어서 전세반환보증금을 쉽게 준비할 수 있었습니다. 남은 자금으로 비상금을 준비할 수 있었습니다. 많은 분들이 세입자를 구하는 데 시간을 들이겠지만, 조심해야 할 것이 바로 중도상환 수수료입니다. 저희도 이 부분을 가볍게 여기고 있었는데, 전문가님께서 중도상환 수수료에 주의를 기울이라고 하시고, 유의해야 한다고 하셨습니다. 일반적으로 이런 상품은 3년 안에 원금을 갚으면 이자가 붙는데, 이 금액도 적지 않은 금액입니다. 평균 1%이지만, 경우에 따라서는 3%까지 올라갈 수도 있습니다. 저희는 2년 정도면 원금을 갚을 생각이라서 면제해주는 금융기관을 찾아서 신청했습니다. 2차 금융권에서는 담보조건만 충족하면 확실히 낮은 이자율과 높은 한도를 받을 수 있으니, 이번에 제가 제공해드린 포스팅을 참고하시고 전세금반환을 위한 보증금이 필요하시다면 적극적으로 찾아보시길 바랍니다.